安全杠杆炒股
11月20日下午，万科举行2025年第一次临时股东会。万科董事长黄力平、执行副总裁郁亮、李锋、华翠、李刚、韩慧华以及董事会秘书田钧，出席此次会议。
因涉及向大股东借款相关事宜，万科这场股东会成为各方关注的焦点。本次股东会审议事项，为深铁向万科提供股东借款并由万科提供担保订立框架协议的议案。
根据此次议案，自2025年起至2025年股东大会召开日为止，深铁向万科提供不超过220亿元额度的借款，用于偿还公司的公开债本息以及深铁同意的指定借款利息。截至目前，深铁集团已提供无抵质押担保借款总金额为213.76亿元。
对于此次抵质押安排，万科管理层在今日的股东会上表示，此前股东借款合同中已有相关约定，万科是在履行双方签署的借款合同义务，资产抵质押也是市场化、法治化原则的体现。
“前期为及时满足公司资金需求，大股东已先行提供了部分资金，此次是申请获得股东授权，完成资产抵质押手续。大股东今年以来全力支持万科，借款条件也优于市场水平。”万科方面表示。
对于这一框架协议，也引发市场这样的疑问：在技术层面，如果万科后续有借款需求，超过框架协议额度的部分，万科是否还能向深铁借到款项，深铁又是否会“兜底”？
就这一问题，汇生国际资本总裁黄立冲指出，深铁之前已多次在关键时点向万科提供流动性支持，这在事实层面给了市场一定“托底预期”。但从合同条款和监管文件来看，深铁并没有承担“对万科整体债务兜底”的义务，也没有承诺在本次额度之外继续无条件输血。
按照框架协议，深铁向万科提供的是“有上限、有期限、逐笔审批”的股东借款额度安排，并不是一个无限兜底承诺。在额度上，这是一次性信贷额度，已经偿还的本金也不能在授权期内重新占用，因此220亿元的额度很大程度上是一个“硬上限”，协议本身没有任何“自动上调额度”或“超额部分自动纳入”的条款。
“期限上，《框架协议》生效后有效期为三年，但股东会这次授权的额度只覆盖到2025年年度股东大会召开日之前发生的借款。每笔具体借款的初始期限不得超过3年，是否展期要再次经深铁同意，在单笔合同中约定。这意味着，额度用完或过了2025年年度股东大会，如果还要继续向深铁融资，必须再走一轮董事会审议、独董意见、股东大会表决和交易所合规审查，形成新的关联交易授权。即框架协议给出的是‘阶段性额度授权’，不是长期无限授信。”黄立冲在记者采访时说。
那么，这个框架协议意味着什么，深铁出于安全性或其它方面考虑，对万科的支持力度是否会有所减弱？
华泰证券分析师认为，万科贷款框架协议，很大程度上是出于加强国资对外借款的风险管理，不代表深铁对万科支持力度的下降。但另一方面，万科也应加强自身“造血”的能力，以应对后续债券兑付。
亿翰智库研究中心总经理于小雨向记者表示，预计深铁仍会对万科进行支持，但支持的方式可能是多样化的，未必仅限于直接借款的方式。
“框架协议下的借款项有担保，这是市场化、规则透明化的表现。对这一框架，应正向理解。从大方面来看，各方都希望能够保证经营主体经营的稳定性，市场不愿企业再出现新风险，这对于稳定房地产市场并无益处。”于小雨称。
在今日的股东会上，万科董事长黄力平介绍，对于当前工作，万科将凝心聚力，有序化解风险。其表示，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。
“这需要凝聚众人智慧和力量，需要各方相向而行，共同应对，保持坚定的信心和足够的耐心。作为大股东，深铁将与各方一起，不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展轨道。”黄力平表示。
对于资本运作问题，万科方面表示，当前公司在各方支持下，正在全力以赴做好经营、改善管理，并进一步通过资本运作手段，剥离一部分与公司战略关联度不高的业务和资产，改善现金流和资债结构。
经营方面，万科今年1-10月销售金额1152.8亿元。同时，借助政策支持，该公司也在推进资源盘活，今年前10个月新增可售货值228亿元。
在黄立冲看来，万科能否熬过这一轮地产周期，取决于“资产质量＋现金流修复＋外部支持”三条线。就当前情况看，万科并非进入无解区的房企，但能够生存下来的路径，很可能是“慢性外科手术”式的，而不是自然恢复，其自身在解决问题、化解困难的同时，也需要各方面、多层次支持，并不仅仅是大股东独自的支持。
“万科能否熬过周期，简单而言，像是一场资产负债表之战。万科仍有大量一二线城市在建及可售资源，经营性物业和物业管理业务还能贡献稳定现金流，再叠加深铁等国资股东的多轮出手，这三点决定它的起点，比大部分民营房企要高一个台阶。但销售恢复慢、再融资仍受严格管控，意味着任何一条线出差错，都可能放大流动性风险，市场对它的预期只能是‘有条件可修复’，而不是‘天然安全’。这家公司仍在可修复区间，但资金安全垫还没有到达足够的厚度，对于其中的潜在风险，仍不可以掉以轻心。”黄立冲补充道。
万科管理层也在今日的股东会上坦言，公司经营压力尚未有效缓解，困难是客观存在的安全杠杆炒股，但公司将团结一心，未来将排除万难，继续发挥产品与服务优势，不断优化管理以提升公司经营效益。
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